Гаражно-строительный кооператив № 8 Севастопольского района подал иск на сумму 1 230 500 рублей за изъятие нежилого помещения, которое должно быть изъято в целях комплексного развития территории нежилой застройки города Москвы в рамках реализации Программы реновации жилищного фонда.
Право собственности на данное строение было признано за кооперативом на основании приобретательской давности, что подтверждено соответствующим судебным решением, однако оно не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Спорное помещение не было учтено властями в процессе принятия решения об изъятии земель, и в перечне объектов, подлежащих изъятию, оно отсутствовало. В ответ на это кооператив направил заявление с просьбой учесть его право собственности на помещение и произвести выплату возмещения, однако получил отказ из-за отсутствия сведений об объекте недвижимости в ЕГРН.
Суды трех инстанций отклонили иск кооператива, но Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) не согласился с их решением. В своем постановлении ВС РФ разъяснил важные аспекты, касающиеся выплат компенсаций за изъятие объектов недвижимости в контексте публичных нужд, особенно в случаях, когда права собственности на эти объекты не зарегистрированы в ЕГРН.
В своем постановлении Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) разъяснил ключевые аспекты, касающиеся выплат компенсаций за изъятие объектов недвижимости в контексте публичных нужд, особенно в ситуации, когда права собственности на такие объекты не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Прежде всего, ВС РФ отметил, что никто не может быть лишен своего имущества без решения суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд допустимо лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. Таким образом, наличие решения суда, подтверждающего право собственности кооператива на нежилое помещение, является ключевым моментом в данном деле.
Несмотря на отсутствие регистрации в ЕГРН, данное решение подтверждает законность прав кооператива на объект недвижимости. Права собственника возникают с момента приобретения, даже если они не оформлены соответствующим образом в кадастровых органах.
Пунктом 5 статьи 56.12 Земельного кодекса предусмотрено, что принятие решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, допускается без осуществления государственного кадастрового учета изымаемого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.
Еще одним важным моментом, на который указал ВС, является вопрос о том, что отсутствие упоминания объекта в перечне имущества, подлежащего изъятию, не освобождает власть от ответственности за возможные правомочные компенсации. Если объект недвижимости фактически используется и на него имеется решение суда о признании права собственности, это само по себе создает правовую основу для возникновения обязанности по возмещению убытков.
Судья также четко подчеркнул, что проекция правовой системы требует от органов власти более внимательного подхода к ситуации, когда собственник использует недвижимость надлежащим образом, даже если формально его права не задокументированы в государственной регистрации. Таким образом, отказ в выплате возмещения на основании отсутствия учета права собственности в ЕГРН неправомерен.
В итоге, ВС РФ отменил предыдущие судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, обязательным образом указав, что суды должны детально проверить фактические основания для возникновения у кооператива права на возмещение и учесть все имеющиеся доказательства, подтверждающие его законные интересы.
Правообладатели, которые не были установлены в порядке, предусмотренном законодательством, сохраняют право на требование компенсации даже после завершения процедуры изъятия объекта (пункт 11 статьи 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации). Несоблюдение процедуры изъятия не лишает правообладателя возможности получения возмещения убытков и не исключает выплату положенных компенсаций.
Вывод судов о том, что отсутствие кадастрового номера помещений делает невозможным их идентификацию как индивидуально-определенных вещей, что в свою очередь препятствует выплате компенсации, также является неправомерным. Государственная регистрация права на имущество не является обязательным условием для признания данного объекта недвижимым.
Кроме того, отсутствие решения об изъятии или несоблюдение процедуры изъятия само по себе не лишает правообладателя права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. Все вышеуказанные положения подчеркивают важность защиты прав собственников и правообладателей, даже в случае отсутствия формальных регистрационных данных.
Такое решение подчеркивает важность правовой защиты интересов собственников, как зарегистрированных, так и незарегистрированных, в контексте изъятия имущества для государственных нужд, а также акцентирует внимание на необходимости соблюдения принципа справедливости и защиты прав граждан и юридических лиц.